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Guide du crédit immobilier 15

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Guide du crédit immobilier 15

 

Les souscripteurs à un prêt immobilier ou l’acquéreur d’un bien immobilier doivent connaître certains termes utilisés dans ce milieu. Cette connaissance leur permet de faire un achat intéressant et les aide également dans la recherche d’un financement avantageux. Retrouvez dans ce guide l’explication de ces jargons.

L’usufruit est le droit d’utiliser un bien (appartement, voiture etc.) et d’en recevoir les fruits (location, loyers etc.) sans en disposer. En général, ce droit viager ou octroyé pour une durée fixe devient caduc à la disparition de son titulaire. Dans le cas de jouissance d’un bien immobilier, l’usufruitier aurait à faire l’inventaire des meubles et de leur état avec le nu-propriétaire avant de jouir de la maison ou de l’appartement. En contrepartie de cette utilisation, l’entretien, la conservation et les petites réparations sont à sa charge. Seules les grosses réparations incombent au nu-propriétaire. Ce droit de propriété s’applique en général dans le cas d’une donation d’un bien à ses enfants, d’un jugement d’un divorce. A la fin de la période indiquée de l’usufruit, l’usufruitier aurait à restituer le bien au propriétaire.

Cette expression désigne le montant de loyer annuel potentiel qu’un propriétaire peut tirer de son bien immobilier pendant une année. La Direction générale des Finances publiques évalue cette valeur tous les ans et transmet les bases aux collectivités territoriales. Le taux d’imposition peut varier en fonction des améliorations que le propriétaire a effectuée et si le bien est aussi mis en location ou non. Par exemple, si le propriétaire a ajouté une dépendance ou une terrasse, cette construction impacte sur la valeur locative. Cette valeur est ainsi utilisée dans l’établissement de la taxe d’habitation et de la taxe foncière. Son calcul dépend de plusieurs paramètres comme la catégorie du logement, sa surface au sol et son confort (piscine, ascenseur, sous-sol habitable…). Elle peut être modifiée aussi dans le cas d’un changement d’usage par exemple, un lieu d’habitation transformé en local commercial ou la survenue de pphénomènes extérieurs qui peuvent diminuer ou augmenter sa valeur. Par exemple, la construction d’un supermarché ou d’un centre hospitalier à proximité.

Ce terme se réfère à la valeur qu’un bien peut obtenir sur le marché en cas de revente. Elle tient compte ainsi de la valeur des biens similaires selon les conditions actuelles sur le marché. Cet élément est surtout utilisé dans le calcul de l’estimation d’un patrimoine d’un contribuable et dans le calcul d’impôts pour l’IFI ou les droits de succession. Le redressement du fisc est possible si l’administration fiscale estime que la valeur du patrimoine déclarée est moins importante que leur valeur vénale. La valeur vénale est également utilisée lors de la revente d’un bien, le rachat de crédit hypothécaire, la cession de sociétés, la liquidation de communauté ou l’achat d’un bien immobilier. Il est conseillé de recourir à un expert immobilier pour bien évaluer cette valeur. A noter que cette expression s’applique également aux autres biens comme la voiture, le bateau etc. En cas de sinistre ou d’accident, cette valeur permet d’établir la réparation financière à verser.

La vente en futur état d’achèvement ou la VEFA intervient lors de l’achat d’un bien immobilier à un promoteur. Ce qui signifie que la construction de la maison ou de l’immeuble acheté n’est pas encore finie. La loi encadre strictement cette procédure de vente sécurisée. Elle passe par plusieurs étapes comme la signature du contrat de réservation, le passage devant le notaire, le paiement en échelonnement du bien et la prise de possession de la propriété lorsque la construction est complètement achevée. A noter qu’il est possible d’acquérir un logement si la construction est à son début ou si elle est déjà à un stade avancé. La période écoulée entre le moment d’acquisition de la VEFA et la livraison du bien par le promoteur est en général 1 à 2 ans.

Cette vente ouverte au public effectuée par un commissaire-priseur permet d’attribuer le bien à la personne qui peut proposer un montant le plus élevé. Elle peut se porter sur les biens mobiliers ou les immeubles. Elle peut intervenir à la suite d’une poursuite judiciaire pour insolvabilité d’un emprunteur, ou d’une saisie immobilière. On parle ainsi d’une vente forcée mais elle peut être aussi volontaire. Dans ce cas, elle se fait en présence d’un notaire. Tous les intéressés peuvent assister à cette vente en tant que spectateurs ou en tant qu’acheteurs potentiels. Tout le monde peut aussi enchérir à condition d’avoir atteint la majorité et d’être solvable.

L’acquéreur d’un bien immobilier peut choisir une construction achevée, une V E F A ou une vente clés en main. Dans ce dernier cas, il choisit un plan ou un modèle de maison ou d’appartement qui correspondra au bien qu’il souhaite avoir. Le constructeur aurait alors pour mission de réaliser les travaux jusqu’à ce que la construction soit habitable avec un niveau minimum de confort et clés en main. C’est-à-dire, elle possède tous les aménagements nécessaires comme l’électricité, le chauffage, les salles d’eau, toilettes etc. La pose de clôture et la construction d’une terrasse ou de garage ne sont pas encadrées par cette vente. La personnalisation de finition comme les moquettes et papier peint peut être aussi incluse ou non dans le contrat. A noter que cette vente est établie à prix fixe et le constructeur aurait à respecter le délai convenu.

Le viager ou la vente en viager est une forme de vente d’un bien immobilier. Elle est effectuée en général par une personne âgée en bonne santé. La vente d’une personne mourante ou malade n’est pas acceptée. Pour ce faire, elle met en vente sa maison en contrepartie de perception d’une rente viagère et ce tout en ayant la possibilité d’occuper sa maison et d’en percevoir les loyers jusqu’à son décès. L’acquéreur du bien appelé débirentier verse une somme par mois, par trimestre ou par an au vendeur. Le vendeur peut aussi demander un capital initial appelé « bouquet » surtout s’il est très âgé. L’établissement de ce contrat nécessite l’intercession d’un notaire. La vente en viager a l’avantage de fournir un revenu régulier au vendeur jusqu’à sa disparition. Elle permet aussi de régler la question de succession pour les personnes qui n’ont pas d’héritier. Cependant, cette formule est peu rentable si le vendeur vit plus longtemps que prévu.

Il s’agit d’une vente aux enchères publiques où les éventuels acquéreurs d’un bien immobilier ou mobilier (voiture…) et les investisseurs sont en libre concurrence. Le propriétaire peut réaliser cette vente par l’intermédiaire d’un notaire, d’un avocat. La procédure judiciaire peut aussi indiquer l’obligation d’une vente par adjudication suite au non-paiement des dettes d’une personne. Elle peut se faire au tribunal de grande instance ou à la chambre des notaires. Les journaux officiels publient périodiquement ce type de vente pour tous les acquéreurs potentiels. Pour éviter une mauvaise affaire, le propriétaire peut indiquer un prix de réserve. Les frais de cette opération peuvent être à la charge du propriétaire ou de l’adjudicataire. Enfin, le délai de rétractation n’existe pas pour ce type de vente.

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