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Guide du crédit immobilier 14

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Guide du crédit immobilier 14

 

Le monde du financement immobilier regorge de termes difficiles à comprendre pour un non-initié. Or, le souscripteur à un prêt immobilier ou l’acquéreur d’un bien immobilier devrait connaître la signification de ces termes. Dans ce guide, nous avons compilé tous les termes les plus courants afin d’aider les demandeurs d’un financement bancaire ou l’acheteur d’un patrimoine immobilier dans le choix du prêt ou dans la gestion de leur bien.

Ce taux se réfère au taux de rendement véritable d’un investissement. Il désigne ainsi le taux réellement perçu par la personne qui réalise le placement. Il est utilisé notamment aux rendements des produits de placement, aux prêts ou aux émissions d’emprunts. Le calcul de ce taux repose sur une formule complexe incluant le montant des coupons perçus et l’échéance résiduelle en cas de perte du cours ou de plus-value du cours.

La souscription à un emprunt bancaire génère différents frais comme les frais de dossier, l’assurance-emprunteur, l’intérêt, les frais de garantie (hypothèque, cautionnement bancaire) etc. Le TEG qui est l’ancienne appellation de TAEG se réfère au taux incluant tous ces frais. Seuls les frais du notaire sont exclus de ce taux effectif global. Les établissements qui distribuent une solution de financement devront indiquer le TEG ou le TAEG (taux annuel effectif global) dans leur offre préalable du crédit. Ce taux doit également figurer dans les publicités et les contrats de prêt (à la consommation, crédit immobilier). Cet instrument sert à faire la mise en concurrence des offres de crédit des organismes financiers. A noter que ce taux ne doit pas dépasser le taux d’usure ou le taux maximal qu’on peut appliquer légalement en France.

Les établissements financiers peuvent proposer ce type de taux à certains types de demandeurs de prêt immobilier. Il s’agit d’une variante du taux révisable mais qui offre plus de sécurité. En effet, il permet de limiter la prise de risque de l’emprunteur avec l’éventuelle augmentation ou la baisse du taux en fonction des évolutions de l’indice de référence. Cette hausse ou baisse pourrait se faire chaque année, ou tous les 3, 5 ou 8 ans selon l’établissement bancaire. L’établissement prêteur propose généralement un taux capé à un ou deux points. C’est-à-dire, le taux d’intérêt du prêt est susceptible de varier à la hausse ou à la baisse de 1 à 2 %. Avec un crédit à taux capé, le souscripteur peut ainsi s’assurer que le taux du crédit ne dépasse pas un certain plafond et ne peut pas descendre à un certain seuil défini préalablement.

Cet élément exprimé en pourcentage indique la capacité d’emprunt d’un demandeur de financement bancaire. Les organismes financiers autorisent généralement le financement d’un emprunteur ayant un taux d’endettement au-dessous de 33 %. Pour le calculer, il faut ajouter toutes ses dépenses et charges des crédits. On divise la somme avec le montant de ses revenus (salaires nets, bénéfices pour un travailleur indépendant, montant de loyers perçus, de rente et des allocations familiales) et on multiplie le résultat par 100. A titre d’exemple, pour un revenu mensuel de 1800 euros avec une charge de crédits de 200 euros, le taux d’endettement est 11 % (200/1800×100=11%). A noter que si l’emprunteur a des revenus faibles, l’établissement prêteur utilise le quotient familial.

L’organisme prêteur peut interroger un souscripteur à un financement immobilier s’il souhaite un taux fixe ou variable. Ce dernier choix peu prisé par les souscripteurs signifie que le taux peut varier à la hausse ou à la baisse chaque année. Ce choix de spéculation est notamment utilisé pour les crédits à rembourser sur une durée plus courte de 7 ans au maximum. Avec un taux variable, le contractant peut avoir un taux d’intérêt initial moins élevé que pour un taux fixe. Il peut aussi rembourser sans payer d’indemnités de remboursement par anticipation son financement. En cas de baisse de taux, le montant de ses mensualités à payer sera également moins faible. Enfin, il est toujours possible de transformer ce type de taux en fixe si la clause du contrat de prêt permet cette possibilité.

Ce taux est utilisé pour effectuer le calcul des intérêts d’une mensualité sur le capital restant dû. Il peut être appliqué pour une période de 3 mois, 6 mois ou une année au maximum. Cet élément servant dans l’estimation du montant des échéances à rembourser tient compte de la durée du financement immobilier, et des frais d’assurance-emprunteur. On répertorie deux types de ce taux : le taux périodique équivalent et le taux périodique proportionnel. Ces deux cas de figure donnent un résultat similaire au taux annuel.

En contractant un prêt bancaire, le prêteur renseigne le souscripteur sur le taux applicable. En règle générale, ce taux s’applique pendant une année. Il s’agit du taux annuel proportionnel ou taux nominal du crédit. Son calcul est basé sur les intérêts simples et le capital emprunté. Ce taux qui permet d’éditer le tableau d’amortissement d’un crédit n’inclut donc pas les différents frais liés au remboursement du prêt.

Les contribuables doivent s’acquitter des taxes immobilières. Cette taxe désigne la contribution obligatoire qu’une personne doit à payer en contrepartie de l’utilisation d’un service public particulier. Ce montant sera effectué au profit de l’Etat, des collectivités territoriales etc. On peut recenser 4 types de taxes immobilières dans l’administration fiscale française : la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, la taxe sur les logements vacants, la taxe de séjour et la taxe de commune sur les terrains constructibles.

Le propriétaire d’un bien immobilier ou le locataire qui occupe le bien aurait à payer une taxe d’habitation chaque année. La législation ne fait pas de différence entre le degré de confort des lieux habitables. Les dépendances comme le garage qui se trouve à moins de 1 km de l’habitation seront également taxées. Cet impôt encaissé par la commune est calculé en fonction de la situation du contribuable au 1er janvier de l’année de paiement des impôts. Certaines personnes peuvent bénéficier d’une exonération. Citons entre autres les personnes âgées de plus de 60 ans et les veuves ayant une rentrée d’argent ne dépassant pas un certain plafond, les titulaires d’une allocation supplémentaire, ainsi que les allocataires victimes d’une perte d’autonomie qui ne peuvent pas gagner leur vie.

Les propriétaires d’un bien immobilier auront aussi à payer un impôt foncier tous les ans, qu’il s’agit d’un habitat bâti ou non bâti. A la différence de la taxe d’habitation, cet impôt sur le logement occupé ou non occupé ne s’applique qu’aux propriétaires. L’administration fiscale envoie l’avis d’imposition et le contribuable doit par la suite à s’acquitter de son dû. A noter que cette imposition ne concerne pas le camping-car, caravanes amovibles etc. Les propriétés imposables sont les locaux d’habitation avec leur dépendance, le parking, les péniches aménagées pour habitation, le hangar, le panneau publicitaire, le terrain à usage commercial.

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