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Guide du crédit immobilier 13

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Guide du crédit immobilier 13

 

La réalisation d’un projet de construction ou l’acquisition d’un bien immobilier neuf ou ancien nécessitent la connaissance de certains termes. Retrouvez dans ce guide les termes les plus utilisés dans ce milieu immobilier.

Depuis le 1er mars 2012, ce terme remplace les surfaces SHON et SHOB à calculer lors de la demande d’autorisation de la réalisation d’un projet de construction ou des travaux sur une maison ou un immeuble. La surface de plancher se calcule en ajoutant la somme des surfaces de tous les niveaux d’une construction, clos et couverts, dont la hauteur de plafond ne dépasse pas 1m 80. On la mesure à l’intérieur de la maison d’une façade à l’autre. La surface de plancher définitive est obtenue en déduisant certaines surfaces de plancher comme les vides correspondant aux escaliers, les rampes d’accès etc.

La surface habitable et le prix de vente sont deux indicateurs à prendre en compte lors de l’achat d’un logement dans le neuf ou en état futur d’achèvement. Il s’agit de la surface réelle à la disposition des occupants déduite des combles non aménagés, des caves, des garages, loggias, sous-sols, terrasses, balcons, séchoirs extérieurs à l’habitation, véranda, volume vitré, dépendance et parties des locaux dont le hauteur ne dépasse pas 1m 80. En revanche, on peut comptabiliser dans la surface habitable la salle d’eau, la buanderie, le séchoir, le cellier s’ils sont situés à l’intérieur de la maison et si leur hauteur dépasse 1m 80.

Ce terme désigne la surface résultant de la mesure extérieure d’un bâtiment ou d’une construction. Pour l’obtenir, on mesure en largeur et en longueur les points extrêmes de la maison. Pour une fenêtre, la surface hors tout est constituée de l’ensemble en largeur et en hauteur de l’huisserie ou du cadre autour de la fenêtre, c’est-à-dire, l’ouvrant plus le dormant de la fenêtre. Il se réfère ainsi à l’espace minimal indispensable à allouer pour insérer l’huisserie.

Le syndic de la copropriété est une personne physique ou morale qui administre les parties communes du bien des copropriétaires. Il prend en charge l’entretien et les travaux nécessaires au bon état de l’immeuble (fourniture de combustible, contrat d’assurances…). Il gère aussi le côté comptabilité, les comptes, l’établissement du budget, le recouvrement des charges de copropriété, l’application des décisions de l’assemblée générale et l’acte de vente ou l’acquisition pour la copropriété. Il représente aussi légalement les copropriétaires lors des éventuelles actions en justice contre un propriétaire qui ne s’acquitte pas de ses charges ou contre un tiers fournisseur qui ne respecte pas les prestations indiquées dans son contrat. L’assemblée générale des copropriétaires nomme le syndic par un vote à la majorité absolue pour une durée de contrat de 3 années.

Le souscripteur à un crédit bancaire devrait faire la mise en concurrence des taux effectif global (TEG) des établissements financiers du marché avant la souscription. Ce taux inclut tous les éléments de l’offre du prêt (frais de dossier, taux nominal d’intérêt, coût de l’assurance-emprunteur, frais du notaire dans le cas d’un prêt immobilier hypothécaire, les éventuelles commissions de l’intermédiaire bancaire …). Ce taux doit figurer obligatoirement sur une offre de prêt (à la consommation, immobilier, rachat de crédit…). Il ne doit pas dépasser le taux d’usure défini par la législation et publié tous les 3 mois par la Banque de France. Lors de la comparaison, l’emprunteur doit à vérifier si les TEG incluent ou non les frais de l’assurance décès invalidité. Appelé également taux annuel effectif global (TAEG), ce taux peut être fixe ou réajustable sur toute la durée du crédit. Il est recommandé de choisir le taux le plus bas fixe pour réduire le coût de l’emprunt.

L’établissement de crédit doit remettre obligatoirement ce document également appelé plan de remboursement ou échéancier, lors de la phase précontractuelle entre le candidat à l’emprunt et la banque. Le tableau d’amortissement fournit une vue détaillée de la somme que l’emprunteur aurait à honorer chaque mois, du capital restant dû après chaque prélèvement mensuel, du montant des intérêts et le numéro du mois. L’amortissement peut être in fine, progressif ou constant. Ce tableau récapitulatif permet ainsi à un emprunteur de mieux anticiper ses dépenses et le remboursement de son crédit. Lors de la souscription définitive au crédit, la banque fournit un échéancier définitif que l’emprunteur aurait à conserver. Ce document est en effet indispensable lors de la demande d’une restructuration de prêt, d’un dépôt de dossier à la commission de surendettement ou d’une souscription de prêt chez un autre établissement.

Ce terme désigne la rémunération versée par l’emprunteur à l’établissement prêteur avec son capital prêté. Il s’exprime en pourcentage du montant du capital prêté. Le taux (fixe, révisable ou variable), la nature et les conditions de versement de cette rémunération sont indiqués dans le contrat de prêt. Les banques proposent un taux d’intérêt en fonction du profil emprunteur, de la durée du financement, des risques encourus et des garanties que le souscripteur est prêt à offrir. L’emprunteur devrait comparer les TAEG proposés par les établissements de crédit avant la souscription à un prêt à la consommation, à un prêt immobilier ou à un rachat de crédit.

Une offre de prêt avec un taux d’intérêt fixe signifie que l’emprunteur doit rembourser le même montant jusqu’à la fin du prêt. Le taux d’intérêt ne variera pas tout au long de la durée du financement. Le taux établi lors de la conclusion du prêt s’applique jusqu’à la fin du remboursement de la dette, épargnant ainsi à l’emprunteur les mauvaises surprises. A la différence d’un taux variable où le taux d’intérêt peut être assez bas au moment de la conclusion du prêt, il peut augmenter ou baisser en fonction des différents niveaux de taux sur le marché. La souscription à un taux d’intérêt fixe est donc à conseiller pour un financement à long terme.

Il désigne tout simplement le taux fixe ou variable appliqué à un crédit utilisé sur une base annuelle. Il est exprimé en pourcentage. Les banques fixent librement leur taux débiteur à condition qu’il ne dépasse pas le taux d’usure, ou le plafond publié dans le journal officiel. Soulignons encore l’importance de la comparaison de TAEG lors de la souscription à un prêt. C’est à partir de ce taux que se fait le calcul des intérêts de la mensualité du prêt et donc le coût du financement.

Il s’agit du taux brut utilisé dans le crédit qui ne tient pas compte des différents frais liés au prêt comme les frais du dossier, l’assurance-emprunteur, les frais de mise en place de la garantie etc. Ce taux n’est donc pas un critère déterminant dans le choix d’un financement. Seul le TAEG ou le TEG permet de déterminer l’intérêt d’une offre de prêt

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