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Guide du crédit immobilier 12

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Guide du crédit immobilier 12

 

Vous envisagez d’investir dans un bien immobilier neuf ou ancien ? Vous aurez alors besoin de connaître la signification du jargon immobilier afin de pouvoir faire un achat intéressant. Retrouvez dans ce guide, les termes les plus utilisés du crédit immobilier.

Ce terme désigne le revenu locatif d’un habitat sur base annuelle, diminué des frais de réparations. L’administration du cadastre fixe ce revenu et son montant est ajusté tous les ans. Lors de l’achèvement des travaux d’un nouveau bâtiment ou la finition des aménagements d’un logement ancien, le propriétaire doit informer l’administration cadastrale sous trente jours. Cette obligation s’adresse aux propriétaires qui peuvent bénéficier d’une modification de montant de revenu cadastral de 15 %. A défaut d’avoir négligé cette information, il pourrait payer une amende. Le nouveau revenu cadastral sera appliqué après la visite de reconnaissance du fonctionnaire de l’administration du cadastre. Ce revenu sert dans le calcul de l’impôt immobilier mais aussi dans les critères d’octroi des bourses d’études etc.

Lorsqu’un propriétaire bailleur met en location son bien immobilier « non meublé », il perçoit des revenus fonciers. Le bien en question peut s’agir d’un logement, d’un appartement, d’un local professionnel, d’un terrain, d’une péniche, d’un bureau, d’une propriété à la campagne etc. Il peut s’agir des recettes d’un investissement dans un SCI de gestion. Les loyers perçus pendant l’année civile doivent être déclarés et ils sont soumis à l’impôt sur le revenu. Les revenus de la location d’un droit de chasse, les revenus issus de la location d’un emplacement de publicité dans la cour de la maison doivent également être déclarés. La déclaration de revenus se fait en remplissant le formulaire Cerfa numéro 2042 ou le numéro 2044 dans certains cas (cas du régime d’imposition réelle).

Le revenu net d’un salarié est le salaire brut auxquels on soustrait les cotisations de la sécurité sociale, le CSG, la complémentaire santé etc. On le retrouve sous la rubrique « net à payer » en bas de la fiche de paie. On obtient le revenu net global en déduisant les charges déductibles comme la CSG déductible, les pensions versées aux enfants mineurs, à son ex-conjoint ou à ses ascendants, le montant versé sur PERP etc. L’établissement de crédit tient compte du revenu net de l’emprunteur et de ses revenus fonciers lors d’une demande de financement.

La société civile immobilière est un groupe de personnes qui décide d’unir leurs ressources financières afin d’acheter un bien immobilier dans le but d’en tirer des avantages pécuniaires (loyers). Cette forme de société requiert au moins 2 personnes physiques ou morales. Ces dernières doivent établir des statuts qui indiquent la quote-part de chaque associé, la dénomination de la SCI, le siège social, la durée de vie, le capital ainsi que le fonctionnement de la société. A noter que les personnes qui ont constitué la SCI ne peuvent pas vendre le bien immobilier. Mais ils peuvent acheter un terrain, construire une maison sur ce terrain et la vendre par la suite. Ce placement est avantageux pour les membres d’une famille car sa transmission n’est pas soumise à des impôts.

La société civile de placement immobilier est une forme de placement où les propriétaires investissent sur l’ensemble d’un parc immobilier de qualité, constitué d’immeubles de bureaux, d’entrepôts etc. Ces immeubles loués à d’importantes sociétés sont gérés par une société de gestion de patrimoine. Chaque associé perçoit le loyer chaque trimestre. Ce montant est assimilable à un revenu foncier. Il est versé en fonction de la participation de chacun dans l’investissement initial. Ce placement permet de se constituer une épargne sûre car les risques locatifs sont mutualisés et son rendement est aussi plus élevé comparé à un fond en euros. De plus, les associés investisseurs n’ont pas à gérer le parc immobilier. On compte actuellement 170 SCPI sur le marché français.

Le SHOB désigne le seuil de surface à partir duquel il faut demander un permis de construire, c’est-à-dire, une surface hors œuvre dépassant 20 m2. En dessous de ce seuil, on peut juste faire une déclaration de construction. Ce terme se réfère à l’ensemble des surfaces de plancher de chaque niveau de l’étage, des surfaces des terrasses, des balcons, des petites loges sans colonnes, la mezzanine, le comble, et les surfaces des escaliers et des cloisons. En revanche, les surfaces closes comme les cages d’ascenseur ne rentrent pas dans le calcul. Idem pour les auvents, les corniches, les rampes d’accès. Depuis, le 1er mars 2012, le calcul de la SHOB et la surface hors œuvre nette (SHON) sont remplacés par le calcul de « la surface de plancher ».

Ce terme juridique est utilisé lors d’un partage d’un bien. Il désigne la somme d’argent que la personne qui a le lot ou la valeur de bien plus importante que ce qu’il aurait dû normalement recevoir doit s’acquitter auprès de l’autre pour l’inégalité du partage. La soulte permet ainsi de compenser le préjudice financière subi par l’autre partie lésée. On l’utilise notamment lors d’un partage successoral, d’un divorce ou d’une donation-partage. Dans le cas d’une séparation de couple, l’un des conjoints s’acquitte de cette compensation auprès de son ancien époux lors du partage du patrimoine immobilier auquel il a droit. La soulte peut être rachetée dans le cadre du regroupement de dettes.

Ce type d’habitation est calqué sur le modèle de duplex. Il consiste à un sous-sol aménagé attenant au rez-de-chaussée. Ce qui permet d’avoir deux niveaux habitables. Le sous-sol doit évidemment être salubre, viabilisé, ventilé et bénéficiant d’une bonne luminosité et d’une bonne isolation (humidité). En zone urbaine, ce type de construction est très prisé. De plus contrairement au duplex, cet aménagement est moins cher. A noter que le souplex peut être proposé à la vente ou à la location.

Lors de la recherche d’un crédit immobilier, la banque peut demander une sûreté réelle si le profil emprunteur présente des risque d’insolvabilité. La sureté réelle peut se porter sur un patrimoine immobilier ou mobilier mais dans le cas d’un financement bancaire, il s’agit toujours d’un bien immobilier hypothéqué ou un PDD. Le cautionnement constitue également une garantie pour l’établissement financier. En cas de défaillance de l’emprunteur, c’est la caution qui réglera sa dette. Celle-ci peut être une personne physique, une banque ou un organisme de cautionnement.

La surface corrigée est utilisée dans le calcul d’un loyer. Le calcul de cette surface est le suivant : on soustrait ou on ajoute à la surface habitable les coefficients correcteurs liés au confort de l’habitation. Ces paramètres incluent l’équipement du logement, le chauffage, l’état des murs, la hauteur des plafonds, des étages et des parties communes. L’exposition au soleil est également prise en compte dans ce calcul.

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