Crédit immobilier Prêt

Guide du crédit immobilier 5

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Guide du crédit immobilier 5

 

Les personnes qui souhaitent acquérir un bien immobilier ou se lancer dans un investissement locatif doivent connaître les termes essentiels dans ce secteur. Ces notions les aident à bien comprendre la procédure d’achat et les intérêts d’une opération immobilière. Pour aider tous ces acheteurs, nous proposons dans ce guide l’explication des termes les plus courants dans le milieu du financement immobilier.

Ce mode de remboursement d’un prêt immobilier ou prêt à la consommation se réfère à la période pendant laquelle l’emprunteur ne s’acquitte que les intérêts et les frais inhérents à son crédit sans payer le capital de la dette. L’avantage de ce modèle de paiement, c’est qu’il propose un allègement des mensualités au début du crédit. Ce qui constitue une facilité de paiement intéressante pour un emprunteur ayant un pouvoir d’achat réduit (par exemple étudiant). Mais il ne faut pas oublier que le capital sera redistribué sur la période pendant laquelle le souscripteur rembourse le capital restant dû. Ce qui signifie que les échéances seront beaucoup plus élevées après la fin du différé d’amortissement.

Lors de la mutation d’un bien immobilier ou d’une instance judiciaire, l’intéressé aurait à payer les droits et taxes au service de la direction générale de Finances publiques. Cette formalité d’enregistrement est une obligation pour certains actes juridiques comme le cas de la vente d’une propriété, le don d’un bien immobilier ou les démarches de succession d’un bien après le décès. En revanche, le paiement d’un droit d’enregistrement n’est pas obligatoire dans le cas d’une reconnaissance de dette mais il permet au créancier d’apporter une valeur juridique à cet acte. Le montant de cette taxe perçue par l’Etat dépend de la nature et du montant de l’opération.

Lors de la vente d’un terrain ou toute autre construction immobilière dans la zone où un DPU est mis en place, la commune peut exercer un droit de préemption si un particulier souhaite vendre son bien. Il s’agit d’un droit permettant à la commune de détenir la priorité d’achat sur le bien proposé en vente. Pour pouvoir préempter, le bien en question doit être situé dans un secteur géographique bien délimité (zone DPU). L’achat de la commune devra aussi avoir un intérêt général comme la lutte contre l’insalubrité, agrandissement d’un parking, promotion du développement commercial dans le périmètre concerné etc. Le bénéficiaire du droit de préemption fixe le prix de la construction après avis du France Domaine. Le vendeur peut accepter, refuser ou faire appel à un Juge pour fixer le montant dans un délai de 2 mois.

Lors d’un transfert de propriété d’un bien immobilier, titre de société, ou fonds de commerce, le nouvel acquéreur aurait à payer les droits de mutation. Ceux-ci incluent les droits d’enregistrement et la taxe de publicité foncière. Pour l’achat d’un logement ancien, la signature de l’acte de vente implique le paiement de 5,09 % à 5,80 % du prix indiqué sur l’acte au profit de l’Etat, de la commune et du département. Les droits de mutation peuvent être moins élevés dans le cas d’un immeuble neuf soumis à la TVA ou d’un achat de bien avec engagement de revente dans un délai de 5 ans. Dans des cas pareils, ils s’élèvent à 0, 71 % de la vente. Les droits de mutation peuvent aussi être à titre gratuit dans le cas d’une donation ou d’une succession.

Un appartement en duplex est un immeuble collectif comprenant deux niveaux. Un escalier intérieur réunit les deux niveaux. Un triplex quant à lui, comprend trois niveaux. Un promoteur immobilier peut construire ces types d’appartement. Ses avantages sont leur côté luxe et unique et leur prouesse en matière d’insonorisation pour le plancher en béton. Les logements superposés permettent aussi d’avoir de beaux volumes. Par contre, leur coût est onéreux comparé à un appartement classique sans niveau.

Ce professionnel se spécialise dans l’art d’évaluation d’un bien pour déterminer sa valeur vénale ou locative. Cette mission requiert l’analyse du bien sur le plan technique, juridique, fiscal et économique. Son diagnostic peut concerner le bien d’habitation, local commercial, agricole, entreprise, fonds de commerce etc. Beaucoup d’éléments peuvent influer la valeur d’un bien comme son état, son mode de chauffage, son emplacement ou accessibilité, la proximité des écoles, des commerces, son zonage, les projets susceptibles d’affecter la construction… Le recours à un expert immobilier est utile dans le cas d’une sortie d’indivision, de donation partage, de déclaration de succession ou déclaration fiscale, de garantie hypothécaire pour un prêt, de révision de l’attribution d’une propriété prévue par la loi dans le cas d’un divorce par exemple. Dans le cadre d’un rachat de crédit, la banque peut utiliser les services d’un expert immobilier interne ou externe à l’établissement bancaire.

Les établissements bancaires se rémunèrent avec les frais du dossier pour l’analyse et le montage d’un dossier de financement d’un emprunteur si le crédit est accepté. Ces frais sont en général compris dans une fourchette de 0,5 % à 1,5 % du montant du crédit. L’emprunteur prend en charge ces frais en plus des autres frais liés au crédit comme l’assurance décès invalidité, les éventuels frais du notaire et émoluments du courtier etc. Les frais du dossier diffèrent d’une banque à une autre. Il en est de même pour le taux d’intérêt. C’est pourquoi, il est judicieux de comparer plusieurs propositions bancaires avant de souscrire à un crédit. A noter que le demandeur de crédit n’aura à payer de frais de dossier qu’à la banque qui lui a accordé le financement. Dans certains cas, il est possible de négocier, de réduire, voire de supprimer ces frais si l’emprunteur a un bon dossier ou s’il a fait appel à un bon courtier.

L’intervention d’un notaire est obligatoire dans le cas d’une acquisition immobilière car cet agent public est le seul apte à rédiger l’acte authentique et à effectuer la publication de cet acte au Service de publicité foncière. Après cette publication, l’acheteur peut avoir la certitude que personne ne pourra plus revendiquer la propriété du bien, ni même les éventuels créanciers du vendeur. Les frais de notaire varient selon qu’il s’agit d’un achat dans le neuf ou d’un bien ancien. Ces frais sont à la charge de l’acheteur du bien. A noter que cet agent public ne perçoit que 20 % du montant global de la transaction. Cette somme globale inclut les droits d’enregistrement, les débours et les émoluments du notaire. Le recours à un notaire permet d’apporter la sécurité juridique à une transaction immobilière tout en évitant les contentieux liés à l’achat.

Le gage est une sûreté proposée à un créancier sur un bien corporel qui appartient au débiteur. En mettant en gage son bien (stock, meubles, bijoux, objets de collection…), le créancier peut déposséder le débiteur en cas de non-remboursement de la dette.

Il s’agit d’une obligation contractuelle ou légale qui engage le fournisseur envers le client lors de la fourniture d’un service. Dans le cadre du financement immobilier ou de rachat de crédit, la garantie désigne l’hypothèque ou le cautionnement mutuel mis en place pour assurer la banque contre l’éventuelle insolvabilité de l’emprunteur. La garantie hypothécaire nécessite le passage chez le notaire et elle doit être suffisante sinon la demande de crédit risque d’être rejetée.

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